6月13日国务院常务会议指出，多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险，更大力度推动房地产市场止跌回稳。
房企化解风险与市场止跌回稳，是一体两面。
房企化债没有固定模式，各主体都在根据自身情况寻找最优解。
6月20日，深圳龙光控股公布优化升级后的境内债券重组方案，面向21笔公司债券及资产支持证券的持有人提供偿付路径，背后是现金、股票与优质资产的全方位诚意。
与其他房企被动展期不同，龙光此次方案从境外筹集5亿元现金及5.3亿股股票资源专项用于境内债务化解，同时将29项增信资产全盘纳入重组池。
更值得关注的是，该方案在三个月内完成迭代：现金购回价格从15%升至18%，资产抵债对价大幅提升，留债展期缩短至行业最短的8年。
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资源筹措体现诚意
一位研究过前述重组方案的业内资深人士说，在当前房企流动性仍较为紧张的背景下，龙光此次重组的资源筹备力度远超市场预期。公司从境外调集5亿现金资源，这在境内重组案例中是比较罕见的。
同时，龙光集团（03380.HK）计划增发5.3亿股股票，专项用于境内债券重组，转股定价为每股6港元。
为盘活存量资产，龙光将此前为境内债券提供的29项增信资产重新整合，这些资产覆盖省会城市核心地段的写字楼、酒店及住宅地块。同时，龙光拟以“上海临港商业”的相关收益权设立信托，该项目体量达14.4万平方米，预计年内开业。项目周边5~10公里辐射50万人流，具有较高的商业价值。据介绍，蓝鲸世界的招商工作目前已进入尾声，进驻品牌超过200个。
这些核心区位优质资产为偿付能力提供了坚实保障。
更值得肯定的是，龙光过去三年累计交付14.3万套房屋，仅2024年就完成70批次、2.8万套房屋交付。持续的“保交付”行动，不仅给市场传递了信心，更证明企业的经营韧性仍在，从而为债券重组方案提供了现实基础。
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重组方案设计直击投资人核心诉求
综合来看，龙光重组方案的突破性在于其五大选项的多元化设计，每一条路径都针对不同类型投资人的核心诉求。
全额转换特定资产选项开创行业先河。该方案允许投资人将债券按1：1比例转换为上海临港商业项目信托份额，无本金削减，并附加0.15%年化收益。这种“不减本金+优质经营性资产”组合，在目前房企重组中唯一采用此类方式的案例，其底层资产——上海临港商业中心具备稳定现金流预期。
资产抵债选项实现三重升级：抵债对价从100：25元提升至100：35元（含1元现金）；设立单一资产信托模式降低中小投资者参与门槛；“以物抵债”和“单一资产信托”模式均不设收益上限，未来资产增值全部归属投资人。
现金购回机制的创新更为务实。除将价格从15%上调至18%外，龙光增设“资产出售变现机制”：若现金需求超额度，公司将考虑出售指定资产，所得资金继续按18%回购。这种多轮补充机制打破传统额度限制，可满足投资人即时退出需求。
债转股与留债选项，体现的是对投资者的让步。股票方案设置股价保护条款——若两年后平均股价低于1.08港元，公司再额外增发20%股份（补充增发股票数量为第2年末持有未出售的定增股票数量的20%）。全额留债展期则从9.5年压缩至8年，为行业最短。并增设0.2%本金提前偿付作为“同意费”。
03
方案优化响应市场声音
每份重组方案，都是市场主体反复博弈的结果。在此过程中，免不了妥协退让。而企业能否拿出诚意，投资者能否直面现实，是绕不开的选择题。
据了解，龙光最新方案在短期内已获得市场积极反响，关键就在于，它对投资人反馈的快速响应。
在3月公布初版方案后，公司针对投资人三大核心诉求进行针对性调整：对现金购回额度不足问题，设计资产出售动态补充机制；对抵债资产权属疑虑，梳理出更清晰、更完整的资产用于以物抵债；对大额资产难以拆分问题，创新设立单一资产信托模式。
这种互动式优化，使方案兼具灵活性与公平性。投资人可自主组合选项且不强制绑定，未获足额分配的选项可顺延参与后续选项。
五大选项通过瀑布式设计实现风险收益平衡：现金购回最快3个月内退出；特定资产信托锁定未来稳定收益；债转股保留股价上涨红利。
前述资深人士评论说，在资产抵债中，龙光的投资人能够获得现金即时偿付安排，这也是他们最为关注的一点，对比同业资产抵债只有未来收益的做法，显著增加了偿付确定性。
中国企业资本联盟首席经济学家柏文喜也持相同看法，“相比同业方案，龙光在资产抵债选项中设置即时现金支付，在股票选项中增加价格保护机制，这种对投资人即时兑现能力的考量尤为难得。”
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债券重组策略新样本
企业的情况千差万别，化债需要谨慎探路。
横向对比不同房企化债进展，龙光方案试图在多个维度建立新范式。
在现金偿付比例上，其18%的购回价格高于同行已出台方案约15%的水平；在资产抵债价值上，100：35元的兑换比例亦超出行业普遍的100：25-30元区间；在展期期限上，8年留债安排短于多数房企9年以上的设计。
更重要的创新在于风险共担机制的设计。一位市场研究专家指出：“龙光是目前唯一提供‘不减本金+优质经营性资产保障’选项的房企，通过资产信托化将长期收益与投资人绑定，为行业提供了可复制的经验。”
这种创新已产生外溢效应。近期多家企业也在加速推进债务重组，在方案中引入股票及股票收益权兑付选项，成为重要参考。
05
可持续经营的市场逻辑
任何企业的重组，都是为了减少或消除危机因素，为生存争取时间，为发展换来空间。这就必须努力平衡短期债务化解与长期经营能力的关系。
龙光债券重组，短期内是力争获得投资人对方案的认可，而深层价值在于蹚出一条可持续经营之路，并为行业提供新样本。
前述资深人士指出，与简单展期或削债不同，该方案通过资源优化实现闭环管理。
可持续化债的核心逻辑——只有企业恢复造血能力，投资人利益才能得到根本保障。
市场反馈印证了这一逻辑的可行性。方案公布后，多家机构投资者表示认可其选项设计的平衡性，尤其现金与资产选项的灵活组合，大幅提升可操作性。这种信任建立在此前三年14.3万套房屋交付的实绩基础上，也是对企业基本面的客观评估。
在上海临港商业中心的建设工地上，工人们正安装着“蓝鲸世界”的 IP 大鲸鱼造型装置，同时有条不紊地进行着内外场收尾工作。年内开业的这座大型商业综合体，其收益权将被转化为信托份额，成为龙光债券投资人的长期保障。
资产与资本在此刻达成新契约：当房企与投资人达成共识，将债务重组视为经营能力重构的起点，行业风险化解才真正步入可持续轨道。
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